Cláusula Rebus Sic Stantibus: a pandemia de COVID-19 e a revisão dos contratos de locação

Gabriel Prado de Souza Aranha¹* Faculdade de Direito da Universidade de Lisboa gabriel@desouzaaranha.adv.br

A cláusula rebus sic stantibus permite a revisão de contratos de execução continuada quando um evento imprevisível altera, de forma substancial, as condições existentes no momento da celebração. É o contraponto milenar ao princípio do pacta sunt servanda.

Este artigo analisa duas questões complementares. No plano do dever-ser, examina se a cláusula pode fundamentar a revisão de contratos de locação afetados pela pandemia de COVID-19. No plano do ser, verifica como o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo (TJSP) vem decidindo o tema — seguindo a distinção proposta por Hans Kelsen.

Resumo do artigo

Em síntese, este relatório demonstra três pontos centrais:

• A rebus sic stantibus nasceu no direito antigo e foi acolhida pelo direito brasileiro por meio da teoria da imprevisão e da onerosidade excessiva (arts. 317 e 478 a 480 do Código Civil).
• A pandemia de COVID-19 configura força maior (art. 393 do Código Civil): fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.
• O TJSP admitiu a flexibilização do pacta sunt servanda nos contratos de locação, autorizando reduções temporárias de aluguel e o reequilíbrio das obrigações.

Palavras-chave: Rebus Sic Stantibus; Pacta Sunt Servanda; contratos de locação; teoria da imprevisão; pandemia de COVID-19.

O que é a cláusula rebus sic stantibus?

Rebus sic stantibus é a forma sintética da fórmula latina contractus qui habent tractum successivum et dependentiam de futuro, rebus sic stantibus intelliguntur.

Em tradução livre: os contratos de trato sucessivo ou a termo ficam subordinados, a todo tempo, ao mesmo estado de subsistência das coisas.

Na prática, a cláusula funciona como limite ao pacta sunt servanda — a regra de que os pactos devem ser cumpridos tal como celebrados. Se as circunstâncias que sustentavam o acordo mudam de modo profundo e imprevisível, o contrato pode ser revisto para restabelecer o equilíbrio entre as partes.

Nota metodológica: o ser e o dever ser no estudo do Direito

Este trabalho aceita, em expresso acordo com a teoria kelseniana, a possibilidade de uma ciência jurídica. Considerar o domínio da opinião e o domínio dos valores não é um ataque aos postulados científicos: é a adaptação do método à complexidade do objeto analisado.

Como parte do objeto é uma cláusula milenar, a análise também exige método histórico. Adota-se aqui a definição de Henri-Irénée Marrou: a história é o conhecimento do passado humano — um conhecimento que deve ser sério, válido e objetivo.

A história do Direito é uma das chamadas “histórias especiais”. Para praticá-la, não basta a cultura histórica: é preciso dominar a mentalidade jurídica, em um verdadeiro savoir-faire.

Quanto à definição do objeto, segue-se a lição de Ferdinand de Saussure: “Bem longe de dizer que o objeto precede o ponto de vista, diríamos que é o ponto de vista que cria o objeto”². Há uma relação de interdependência entre observador e objeto — um só existe, como tal, em função do outro.

Assim, o objeto teórico deste relatório é a cláusula rebus sic stantibus. O objeto observacional é essa mesma cláusula considerada diacronicamente (ao longo da história do Direito Ocidental) e sincronicamente (no atual direito brasileiro), com recorte final na jurisprudência do TJSP sobre locações durante a pandemia.

A origem histórica da rebus sic stantibus

Babilônia: o Código de Hamurabi

A tangibilidade dos contratos aparece já na antiga Babilônia. O Código de Hamurabi previa a flexibilização do que hoje se chama pacta sunt servanda em decorrência de eventos posteriores à celebração do acordo.

Direito Romano

É no antigo direito romano, porém, que surge a previsão expressa da cláusula — então denominada rebus sic se habentibus. Ali, o pacta sunt servanda só produzia efeitos se as condições da celebração do contrato permanecessem as mesmas.

O fundamento filosófico da cláusula está nas lições morais dos estoicos: Cícero, em De Legibus e De Finibus Bonorum et Malorum, e Sêneca, em De Beneficiis.

Em Roma, contudo, a cláusula era mais uma intuição moral do que um princípio sistematizado, pronto para ser aplicado e replicado pelos operadores do Direito.

São Tomás de Aquino e a escolástica

Foi São Tomás de Aquino, influenciado pelo direito romano e por Sêneca, o primeiro a traçar considerações sólidas sobre a mutabilidade dos pactos.

Na Summa Theologica³, o Doutor Angélico aponta duas escusas legítimas para quem prometeu algo: primeiro, quando a promessa é manifestamente ilícita; segundo, quando mudaram as condições das pessoas e dos negócios.

Para São Tomás, filiado à concepção racionalista do Direito, o homem só está obrigado ao que prometeu se todas as circunstâncias presentes no momento da promessa permanecerem inalteradas. Se, em todas as ciências, as conclusões mudam quando modificadas suas variáveis, o mesmo deve ocorrer no Direito.

Do Iluminismo ao século XX

Apesar de resgatada pela escolástica, a ideia foi marginalizada nos Séculos das Luzes. Com o apogeu da plena autonomia da vontade, a cláusula sequer foi citada nos grandes códigos então criados.

Ela reaparece em fins do século XIX e retorna com força na Idade Contemporânea. Não houve, na história da humanidade, século mais violento e imprevisível do que o século XX: peste, crise econômica e guerras industriais mostraram os limites da crença cega nos postulados da razão.

Das ruínas do pós-guerra, e sob influência do avanço soviético, legisladores de diversos países passaram a positivar os chamados direitos sociais. Superou-se o antigo norte epistemológico segundo o qual os sujeitos seriam plenamente livres e autônomos em condições ideais de escolha.

Nesse contexto, a antiga rebus sic stantibus tornou-se o fundamento de novos institutos e teorias: a onerosidade excessiva e a teoria da imprevisão. Iluminada pelos anseios de justiça comutativa, a cláusula passou a autorizar a interferência do Poder Judiciário para rearmonizar as condições contratuais quando as variáveis da celebração se alteram substancialmente.

O conceito de contrato e as especificidades da locação

Para o professor Silvio Luiz Ferreira da Rocha, o contrato é negócio jurídico bilateral, constitutivo de obrigações de caráter patrimonial, pelo qual as partes, no exercício da autonomia privada, colocam em circulação bens e serviços de natureza econômica⁴.

Na definição da professora Maria Helena Diniz (PUC-SP), o contrato é o acordo de duas ou mais vontades, na conformidade da ordem jurídica, destinado a adquirir, modificar ou extinguir relações jurídicas de natureza patrimonial⁵.

A locação, por sua vez, é o negócio jurídico pelo qual uma parte cede à outra, mediante retribuição, o uso e o gozo de um bem — móvel ou imóvel — por prazo determinado, sem transferência de propriedade.

Celebrado validamente, o contrato gera todos os seus efeitos enquanto as variáveis que lhe deram condições de existência permanecerem estáveis. Em respeito ao milenar pacta sunt servanda, já previsto na Lei das XII Tábuas, ele só pode ser modificado, em regra, com a anuência expressa de todas as partes.

A teoria da imprevisão no Código Civil brasileiro

Para que uma obrigação produza seus efeitos no mundo do ser, as condições jurídicas e extrajurídicas de sua celebração devem permanecer as mesmas — ou, ao menos, semelhantes.

Em termos estatísticos: os efeitos do contrato são a variável dependente; o contexto de celebração é a variável independente. Se há variância nos termos independentes, há variância nos dependentes. Alterado significativamente o contexto, alteram-se os efeitos.

É exatamente isso que regula a teoria da imprevisão. Ela incide sobre contratos onerosos, de natureza sinalagmática, comutativa e de execução continuada, quando a imprevisão — objetivamente verificada — torna manifestamente onerosa a obrigação contraída.

Artigo 317: revisão judicial da prestação

O art. 317 do Código Civil prescreve: “Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.”

Artigos 478 a 480: onerosidade excessiva

O art. 478 autoriza o devedor a pedir a resolução do contrato de execução continuada ou diferida quando a prestação se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra parte, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.

O art. 479 permite evitar a resolução: basta que o réu se ofereça a modificar equitativamente as condições do contrato.

O art. 480 completa o sistema: se as obrigações couberem a apenas uma das partes, ela poderá pleitear a redução da prestação ou a alteração do modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Artigo 393: caso fortuito e força maior

Quanto às variáveis extrajurídicas, o art. 393 do Código Civil desonera o devedor dos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, salvo se por eles houver expressamente se responsabilizado.

O parágrafo único define: o caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Direito comparado: Itália, Portugal e Inglaterra

A teoria da imprevisão não é exclusividade brasileira. No direito italiano, está prevista no art. 1467 do Código Civil; no português, no art. 437 do Código Civil.

Mesmo no tronco da common law, liberal em sua essência, a teoria existe: no direito inglês, o instituto da frustration é amplamente aplicado pelos tribunais.

Portugal foi além e editou legislação específica para a pandemia. A Lei n.º 4-C/2020 criou um regime excepcional para a mora no pagamento de rendas habitacionais e não habitacionais, aplicável, em síntese, quando verificada quebra superior a 20% dos rendimentos do agregado familiar do arrendatário (ou do senhorio) e taxa de esforço superior a 35%. Nesses casos, o senhorio só pode resolver o contrato por falta de pagamento se o arrendatário não quitar as rendas no prazo de 12 meses, em prestações mensais.

Esse exercício de direito comparado é relevante porque, havendo lacuna legislativa, o magistrado brasileiro pode se apoiar em legislação estrangeira no momento da interpretação e aplicação do Direito.

A pandemia de COVID-19 como força maior nos contratos de locação

Em consciente hermenêutica, é inquestionável que a pandemia de COVID-19 configura força maior: fato necessário, cujos efeitos, nas relações contratuais, não era possível evitar ou impedir.

Por isso, mesmo se houver previsão contratual em sentido contrário, o devedor não pode, segundo o Código Civil brasileiro, responder pelos prejuízos dela resultantes.

A conclusão teórica é direta: o direito brasileiro abarcou os princípios da rebus sic stantibus, principalmente por meio da teoria da imprevisão. Diante da calamidade pública criada pela pandemia, é possível, ao menos em tese, flexibilizar o pacta sunt servanda nos contratos de locação.

O que decidiu o TJSP: análise jurisprudencial

Resta verificar se essa possibilidade teórica se confirma no mundo do ser. A jurisprudência recente do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo responde afirmativamente.

Redução de 30% do aluguel por força maior

No primeiro semestre de 2020, a 36ª Câmara de Direito Privado, em agravo de instrumento (processo n.º 2092435-61.2020.8.26.0000), admitiu a redução de 30% do valor do aluguel⁷.

O acórdão afirma expressamente que a pandemia de COVID-19 caracteriza motivo de força maior — o que impede que o contrato continue a vigorar nos termos antes celebrados e justifica a ingerência do Judiciário para rearmonizar a relação contratual.

Multa rescisória e enriquecimento ilícito

A 27ª Câmara de Direito Privado entendeu que a pandemia deve ser interpretada a partir da teoria da imprevisão, por ser fato superveniente e imprevisível à celebração do contrato⁸.

Sem a flexibilização das condições anteriormente fixadas, a cobrança de multa por rescisão do contrato de locação configuraria, para o credor, enriquecimento ilícito.

Redução temporária em tutela de urgência

Em decisão semelhante (processo n.º 2192103-05.2020.8.26.0000), a mesma 27ª Câmara considerou pertinente e razoável a redução temporária dos locativos, concedida em tutela de urgência inaudita altera parte, também com base na teoria da imprevisão⁹.

Reequilíbrio da obrigação pelo julgador

Por fim, a 33ª Câmara de Direito Privado (processo n.º 2094428-42.2020.8.26.0000), reconhecendo o estado de calamidade pública, entendeu ser possível o reequilíbrio da obrigação locatícia pelo julgador, dado o impacto da pandemia no faturamento da parte requerente¹⁰.

Conclusões

Este relatório analisou a possibilidade teórica de aplicação da milenar cláusula rebus sic stantibus nos contratos de locação, em decorrência dos efeitos socioeconômicos da pandemia de COVID-19, e o entendimento do TJSP sobre o mesmo tema.

A descrição diacrônica percorreu a antiga Babilônia, o Direito Romano, a escolástica, os Séculos das Luzes e o breve século XX, até chegar, em perspectiva sincrônica, ao atual direito brasileiro.

A análise do sistema jurídico nacional, com apoio no Direito Comparado, mostrou que nada obsta a aplicação da cláusula nas locações afetadas pela pandemia. O Código Civil brasileiro, em mais de uma teoria, abarca os seus princípios — e a pandemia é variável extrajurídica que afeta diretamente a harmonia das cláusulas contratuais celebradas antes dela.

A jurisprudência compilada revelou que a corte bandeirante, em regra, admite a flexibilização do pacta sunt servanda nos contratos de locação com fundamento nos princípios da rebus sic stantibus.

Em suma: não só é possível flexibilizar o pacta sunt servanda nas locações no mundo do dever-ser, como essa flexibilização, no mundo do ser, vem efetivamente ocorrendo — ao menos no território de jurisdição do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo.

Perguntas frequentes (FAQ)

O que significa rebus sic stantibus?

É uma expressão latina que significa, em síntese, “enquanto as coisas permanecerem assim”. Indica que os contratos de execução continuada ficam subordinados à manutenção das condições existentes no momento da celebração.

Qual a diferença entre rebus sic stantibus e pacta sunt servanda?

O pacta sunt servanda determina que os contratos devem ser cumpridos tal como celebrados. A rebus sic stantibus é a exceção: autoriza a revisão do pacto quando um evento imprevisível altera substancialmente as condições originais.

A pandemia de COVID-19 justifica a revisão do aluguel?

Em tese, sim. A pandemia configura força maior (art. 393 do Código Civil) e fato imprevisível apto a acionar a teoria da imprevisão (arts. 317 e 478 a 480). O TJSP já admitiu reduções temporárias de aluguel e o reequilíbrio de contratos de locação com esses fundamentos.

Quais artigos do Código Civil tratam da teoria da imprevisão?

O art. 317 (revisão judicial da prestação por desproporção manifesta) e os arts. 478 a 480 (resolução ou modificação do contrato por onerosidade excessiva). O art. 393 complementa o sistema ao tratar do caso fortuito e da força maior.

A teoria da imprevisão existe em outros países?

Sim. Está no art. 1467 do Código Civil italiano, no art. 437 do Código Civil português e, no direito inglês, no instituto da frustration. Durante a pandemia, Portugal editou ainda a Lei n.º 4-C/2020, com regime excepcional para a mora no pagamento de rendas.

Notas

1. *Mestre em Ciências Histórico-Jurídicas — Especialidade Teoria do Direito na Universidade de Lisboa. Graduado em Direito pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo (PUC-SP). Cientista Social formado pela Université de Paris (Faculté de Sciences humaines et sociales — Sorbonne). Cursou o ciclo básico de Letras e de Ciências Sociais na Universidade de São Paulo (FFLCH/USP). Autor do livro «A dominação legal como expressão do direito nas sociedades burocráticas: diálogos entre a sociologia compreensiva e a teoria pura do direito», publicado pela editora Letramento (ISBN: 978-85-930-095-8).
2. DE SAUSSURE, Curso de Linguística Geral, org. C. Bally e A. Sechehaye, com a colaboração de A. Riedlinger, 28.ª ed., São Paulo, Cultrix, 2012.
3. T. DE AQUINO, Suma Teológica, volume 3, 4.ª ed., Campinas, Ecclesiae, 2016.
4. S. L. FERREIRA DA ROCHA, Contratos — Direito Civil 6, São Paulo, Malheiros Editores, 2015, p. 17.
5. M. H. DINIZ, Curso de Direito Civil Brasileiro — Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, volume 3, 33.ª ed., São Paulo, Saraiva, 2017, p. 20.
6. Cf. nota 5.
7. Acórdão do TJSP, 17.05.2020, processo n.º 2092435-61.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.
8. Acórdão do TJSP, 19.08.2020, processo n.º 2160805-92.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.
9. Acórdão do TJSP, 18.02.2021, processo n.º 2192103-05.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.
10. Acórdão do TJSP, 16.06.2020, processo n.º 2094428-42.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.

Listagem de jurisprudência

• Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 17.05.2020, processo n.º 2092435-61.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.
• Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 19.08.2020, processo n.º 2160805-92.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.
• Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 18.02.2021, processo n.º 2192103-05.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.
• Acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, 16.06.2020, processo n.º 2094428-42.2020.8.26.0000, pesquisável em http://esaj.jus.tjsp.br.

Bibliografia

• DE SAUSSURE, F. Curso de Linguística Geral, org. C. Bally e A. Sechehaye, com a colaboração de A. Riedlinger, 28.ª ed., São Paulo, Cultrix, 2012.
• DINIZ, M. H. Curso de Direito Civil Brasileiro — Teoria das Obrigações Contratuais e Extracontratuais, volume 3, 33.ª ed., São Paulo, Saraiva, 2017.
• FERREIRA DA ROCHA, S. L. Contratos — Direito Civil 6, São Paulo, Malheiros Editores, 2015.
• DE AQUINO, T. Suma Teológica, volume 3, 4.ª ed., Campinas, Ecclesiae, 2016.